5 choses à savoir sur le viager en France
Tout savoir sur l'achat en Viager et conseils en immobilier
Le viager : c’est quoi au juste ?
Tout d’abord, il est important de préciser que l’individu appelé crédirentier a le choix de vendre son bien immobilier en contrepartie d’une rente viagère. Il s’agit d’une rente garantie à vie. Le plus souvent, c’est aussi contre un bouquet, qui n’est autre que le capital initial.
De ce fait, la rente constitue un complément de revenus surtout pour les personnes âgées. Cela leur permet de maintenir leur niveau de vie lorsqu’elles sont retraitées sans qu’elles aient à transmettre leurs biens à leurs héritiers. Le contrat est aléatoire. En effet, le viager est principalement fondé sur une donnée inconnue lors de la signature de la vente.
Cela consiste alors à céder une propriété à un tiers, de manière concrète. Le tiers doit ainsi verser au crédirentier, soit le vendeur, une somme qui est garantie à vie tout en étant fixée à l’avance. La rente viagère est versée jusqu’à ce que le vendeur meure pour le cas des viagers sur une seule-tête. Sinon s’il s’agit de viagers à nombreuses têtes, le versement continue jusqu’à la mort du dernier individu vivant.
Qu’en est-il de la rente viagère ?
Il s’agit d’une somme d’argent que l’acquéreur verse au vendeur à une périodicité de son choix, que ce soit mensuelle, trimestrielle ou encore annuelle. Elle peut aussi bien être évolutive, réévaluée ou réversible. Notez que la rente s’éteint à la mort de l’individu sur la tête duquel elle est établie. S’il y a clause de réversion totale, l’intégralité de la rente est attribuée au survivant.
Quels sont les différents types de contrats viagers ?
Il y a trois sortes de viagers :
- viager libre : le propriétaire n’habite plus les lieux à vendre et l’acquéreur en prend possession, de manière immédiate ;
- viager occupé : il représente 95% des transactions immobilières. Dans ce cas, le vendeur continue d’occuper le logement jusqu’à sa mort ;
- viager loué : l’acheteur récupère les loyers pour alléger une partie ou la totalité de sa rente.
Pourquoi vendre un bien de cette manière ?
Pour le propriétaire qui vend son bien, l’intérêt est sans aucun doute l’opportunité de percevoir une rente tous les mois jusqu’à ce qu’il quitte cette terre. Pour le cas d’un viager occupé, il peut même rester sur les lieux et y habiter. Cette solution est la plus plébiscitée des couples qui n’ont pas d’enfants.
Pourquoi faire un achat immobilier en viager ?
Pour l’acquéreur, c’est principalement un placement épargne. Il s’agit en effet d’un investissement immobilier dont le capital de départ est minime. Ceci est dû au fait que le versement de la totalité du prix de vente ne se fait pas le jour de l’achat.
Généralement, le concept utilisé est celui du viager occupé. Le vendeur reste chez lui et l’acheteur ne pourra alors l’occuper que lorsque le propriétaire soit mort. Cependant, il pourra bénéficier d’une importante décote sur la valeur du bien. C’est l’abattement d’occupation et il varie en fonction de l’âge du vendeur.
Pour l’acquéreur, l’espoir de trouver et de réaliser une bonne affaire en achat immobilier viager est beaucoup plus important que celui du marché traditionnel.
Quelle est la fiscalité qui entre en jeu dans ce concept ?
Une partie de la rente viagère est imposable pour le vendeur. Elle est déterminée une bonne fois pour toutes selon l’âge du vendeur et au titre de l’impôt sur le revenu. Pour information, elle est soumise aux prélèvements sociaux d’environ 15,5% sur l’ensemble de la fraction indiquée.
Dans le cadre du viager occupé, cela se fait au titre de l’ISF ou impôt de solidarité sur la fortune :
- le débirentier se doit alors de faire une déclaration de la valeur de son bien. C’est la deduction faite sur la valeur d’occupation par le vendeur. En plus de cela, il doit aussi indiquer la valeur de capitalisation de chaque rente à verser, au passif. Le calcul se fait avec les barèmes indiqués par la DGI ou direction générale des impôts ;
- le crédirentier doit, quant à lui, faire une déclaration du capital représenté par sa rente viagère au premier jour de l’année d’imposition. En outre, il doit aussi procéder à l’intégration de la valeur d’occupation du bien immobilier.
