La valeur vénale est une valeur essentielle à connaitre dans le cadre d’une hypothétique revente. Définie par le Plan Comptable Général (PCG), il s’agit d’une mention légale qui peut concerner des biens immobiliers ou des véhicules, selon les cas. La valeur venale en immobilier est une norme comptable utilisée pour l’estimation d’un bien. Comment la différencier avec le prix ? Comment déterminer cette valeur ? Comment ça fonctionne ? Suivez notre article pour trouver des réponses à ces questions.
Qu’appelle-t-on valeur venale ?
Définie par l’article 310.1.11 du Plan Comptable Général (PCG), la valeur venale est la somme potentiellement obtenue à la date de clôture, dans le cadre d’une vente d’actif. C’est le prix auquel un bien immobilier peut être vendu à une période donnée, selon l’évolution du marché.
Connaitre la valeur vénale des biens immobiliers permet de déterminer le montant de l’indemnité de remplacement, si une destruction du bien venait à survenir.
Dans la fiscalité, cette valeur est utilisée pour une évaluation du patrimoine d’un contribuable. Cette estimation est réalisée dans le but d’éviter une dévalorisation du bien immobilier par les particuliers lors de la déclaration.
La valeur déclarée et la valeur vénale sont alors comparées par les instances de contrôle en cas de litiges. L’administration fiscale est en charge de fournir une preuve de la validité de l’estimation.
Comment différencier valeur venale et prix ?
La valeur venale et le prix d’un bien immobilier sont deux valeurs distinctes. Pour spécifier les différences, voici les détails :
La valeur vénale : une valeur potentielle
La valeur vénale, aussi appelée valeur du marché, est le prix potentiel d’un bien immobilier sur le marché, à une période donnée. La détermination des valeurs vénales de biens immobiliers est réalisée par un expert immobilier.
En théorie, l’évaluation immobilière tient compte de la valeur actuelle du terrain et du bâtiment. La valeur vénale est impactée par différents facteurs :
- L’emplacement du bien immobilier ;
- L’environnement ;
- La taille ;
- L’âge et l’état du bien concerné.
Le prix d’achat : une valeur effective
Le prix d’achat est, quant à lui, la valeur d’un bien immobilier après négociation, avec un paiement effectif. La valeur du marché sert alors de base pour déterminer la valeur effective du bien, soit le prix d’achat.
Un créancier hypothécaire a tendance à considérer la valeur vénale comme base de calcul pour financer les biens immobiliers. Dans le cas où les deux valeurs sont différentes, la valeur la plus basse est prise en compte.
Dans le cas où le prix d’achat est moins élevé que la valeur vénale, il n’y aura aucun problème pour l’acquéreur. Dans le cas contraire, ce dernier peut rencontrer quelques difficultés financières en termes de financement, les banques ne pouvant financer que 80% de la valeur vénale.
Comment déterminer la valeur venale d’un bien ?
Pour déterminer la valeur venale d’un bien immobilier, vous avez deux options : une estimation propre ou une estimation par un professionnel.
L’estimation de la valeur vénale par soi-même
Pour connaitre le juste prix d’un bien immobilier sur le marché, la première chose à faire est de collecter des informations sur les prix pratiqués dans la zone géographique concernée. Les données sont disponibles auprès d’agents immobiliers ou de notaires.
Les chiffres collectés feront par la suite, l’objet d’une comparaison avec le prix de vente du bien immobilier concerné.
Il est également possible de parcourir les annonces immobilières dans un même quartier avec la même surface habitable. Vous aurez ainsi quelques idées de tarifs pour un type de bien précis.
L’estimation de la valeur vénale par un expert
Faire une estimation immobilière peut demander un certain savoir-faire et une expertise dans le domaine. Par manque de temps ou de connaissances, il est préférable de confier l’estimation de la valeur d’un patrimoine immobilier à un professionnel. Les experts immobiliers se chargeront de :
- Faire une étude et une analyse des caractéristiques du logement et du marché ;
- Déterminer la valeur marchande d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain ;
- Fournir une attestation pour la valeur vénale du bien concerné.
Il est à rappeler que le document peut faire l’objet de certaines réserves. Il demeure un document indicatif, mais reste l’estimation la plus fiable dont vous pouvez bénéficier sur le marché.
La prestation pour une expertise immobilière peut varier d’une agence à une autre. Pour avoir une idée du budget nécessaire pour bénéficier d’une prestation de qualité, vous pouvez demander un devis gratuit auprès de quelques professionnels, puis choisir le meilleur selon votre budget.
La valeur venale est-elle la même que la valeur locative ?
La valeur vénale est souvent confondue avec la valeur locative d’un bien. Si la valeur venale est la somme potentielle à percevoir en cas de revente, la valeur locative est le montant effectif versé par les locataires annuellement, selon les conditions établies dans le contrat de bail.
La valeur locative d’un patrimoine immobilier ne prend pas en considération le droit de bail, la TVA, ni les charges locatives. Les deux valeurs immobilières peuvent être déterminées via une expertise immobilière.
Valeur venale et succession : Comment cela se déroule ?
Au moment de la succession, la détermination de la valeur potentielle d’un bien est essentielle, que ce soit pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un logement en location.
L’évaluation obligatoire des biens
En cas de décès, les héritiers sont dans l’obligation de faire une déclaration fiscale ou une déclaration de succession dans un délai de 6 mois après l’ouverture de la succession. C’est la déclaration qui va permettre à l’administration fiscale de faire le calcul des droits de succession.
Lors du décès d’un proche, les biens immobiliers en sa possession doivent obligatoirement se faire évaluer. Les biens loués sont également inclus dans ce contexte, en se basant sur l’apport locatif.
Pour un bien appartenant en même temps à un conjoint, un partenaire en pacs, à un enfant mineur ou un enfant handicapé, un abattement de 20% est possible. Un droit de communication est attribué à l’administration fiscale pour un bien mobilier.
Quels risques en cas de mauvaise évaluation ?
Tous les biens peuvent faire l’objet d’une déclaration de succession. Un service en ligne a été mis en œuvre par l’administration à cet effet. Une fois l’évaluation terminée, une vérification des estimations réalisées sera effectuée par l’administration.
Mais qu’est-ce qui se passe en cas de mauvaise évaluation ? Notons qu’une sous-évaluation faite par un héritier de bonne foi peut faire l’objet d’une négociation auprès du fisc. Un intérêt de retard de 0.40% par mois est à payer pour les droits réclamés.
En cas de mauvaise déclaration par omission, la pénalité peut s’élever entre 40% et 80% pour les manœuvres frauduleuses.
Pour les déclarations effectuées, le contrôle se fait au cours de la 3ème année après l’enregistrement de la déclaration, mais peut prendre effet jusqu’à 6 ans après le décès. Pour éviter un redressement fiscal, l’accompagnement d’un expert est de mise pendant toute la durée de la procédure, notamment un avocat.
