Vous faites partie des seniors à la recherche d’un complément de revenu pour assurer vos vieux jours ? Vous êtes un particulier souhaitant acquérir un bien immobilier avec des modalités de paiement assez particulières ? Le viager occupé peut vous être d’une grande aide. Découvrez-en un peu plus à ce sujet dans cet article.
Viager occupé : c’est quoi ?
Tout d’abord, il est important de rappeler que la vente en viager est une transaction immobilière présentant de modalités de règlement particulières. Comme pour tous les cas de vente dans l’immobilier, le transfert de bien est immédiat. Dans le cas du viager, le vendeur ou crédirentier perçoit un bouquet ou capital initial. Celui-ci représente une partie de la valeur du bien. L’autre partie est en revanche versée comme rente viagère. C’est une rente à vie que l’acquéreur doit à l’acheteur jusqu’au décès de celui-ci.
Pour un viager occupé, le vendeur conserve le droit d’habitation et d’usage de son bien immobilier vendu. De ce fait, l’acquéreur ou débirentier ne pourra jouir du logement qu’après la mort du crédirentier.
Le contrat de vente
Il est possible de négocier les modalités de paiement, soit le montant de la rente viagère et celui du bouquet. Les négociations se font exclusivement entre le vendeur et l’acquéreur. Elles sont ensuite inscrites dans le compromis de vente. En plus de cela, elles sont aussi fixées dans l’acte de vente authentique, qui est établi devant un notaire.
En viager occupé, le contrat de vente peut aussi prévoir l’absence de rente viagère. De ce fait, le montant du capital de départ ou bouquet représente l’ensemble de la valeur du bien. De manière réciproque, il n’est pas obligatoire de verser un bouquet.
Les modalités de paiement
Pour information, le prix du bien est fixé en fonction de :
- sa valeur sur le marché ;
- l’âge du crédirentier étant donné que la rente viagère se calcule avec des statistiques prenant en compte la mortalité ;
- les modalités de la vente, notamment l’usufruit ou droit d’habitation. Notez que le prix sera inférieur dans le cas où le vendeur bénéficie de l’usufruit. Plus les droits du vendeur sont importants, plus le prix de vente dans le contrat est bas.
Les modalités de paiement peuvent avoir trois formes bien distinctes :
- le bouquet initial et la rente viagère ;
- la rente viagère seule ;
- le bouquet initial sans la rente viagère.
Les charges locatives et le règlement de la taxe d’habitation sont à la charge du vendeur dans le cadre d’un viager occupé. Par contre, l’acheteur s’occupe de la taxe foncière et des gros travaux.
Dans le cas où le bien appartient à plus d’une personne, un couple ou une fratrie par exemple, il est désormais possible de fixer une rente viagère pour chaque vendeur. De ce fait, le montant de la rente peut ne pas être le même pour chacun d’entre eux. Si l’un d’eux meurt, il se peut qu’il y ait une réduction du montant de la rente.
Quels sont ses causes et son mécanisme ?
Dès que la vente notariée est signée, le bien immobilier est la propriété du débirentier, de manière juridique. Ainsi, il peut l’aliéner. Toutefois, le contrat inclut une clause de réserve d’usufruit ou de jouissance au profit du vendeur. Il se peut que celui-ci ne souhaite préserver qu’un simple droit de jouissance sur le bien. De ce fait, il n’aura plus qu’un droit d’usage sur le logement, se traduisant en un droit d’habitation. Il peut aussi stipuler dans le contrat de vente en viager qu’il souhaite avoir l’usufruit du bien.
Si c’est le cas, il pourra alors habiter les lieux tout en percevant les fruits, soit la mise en location. Lorsque la réserve porte sur l’usufruit au lieu de la simple jouissance, il y a diminution du montant de la rente à payer par l’acquéreur.
Le concept est que plus les droits d’occupation du logement par le vendeur sont importants, moins la rente est élevée. Cela compense le dénuement de l’acheteur qui ne détient que la nue-propriété.
Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?
En ce qui concerne l’acquéreur débirentier, le fait de contracter ce type de viager est le gage d’une rente moins élevée à payer surtout si le vendeur est relativement jeune. Cependant, il ne pourra pas entrer en possession de son bien que lors du décès du crédirentier.
Pour le vendeur, cette forme de vente immobilière est un gage de sécurité. D’une part, par la perception d’une rente à vie comme complément de revenu et d’autre part, par l’assurance de disposer d’un toit pour profiter de ses derniers jours. Il faut tout de même noter que la rente perçue est peu élevée si le bien est occupé par le vendeur.
