L’acquisition immobilière ne doit jamais se faire à la légère et il doit se préparer plusieurs jours, voire des mois à l’avance. Qu’il s’agisse d’une transaction ou d’une succession, la transparence est de mise. C’est dans ce cadre que l’administration fiscale française a décidé, en 2017, d’offrir à ses contribuables un outil gratuit qui leur permet d’évaluer un bien immobilier sur la même base de données utilisée par les Finances Publiques : le PATRIM.
Définition
Article L107 B du livre des procédures fiscales
« Toute personne physique faisant l’objet d’une procédure d’expropriation ou d’une procédure de contrôle portant sur la valeur d’un bien immobilier ou faisant état de la nécessité d’évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier en tant que vendeur ou acquéreur potentiel de ce bien ou pour la détermination de l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune ou des droits de mutation à titre gratuit ainsi que pour le calcul du montant des aides personnelles au logement peut obtenir, par voie électronique, communication des éléments d’informations relatifs aux mutations à titre onéreux de biens immobiliers comparables intervenues dans un périmètre et pendant une période déterminés et qui sont utiles à la seule appréciation de la valeur vénale du bien concerné. »
Le PATRIM
Ainsi, il s’agit d’une base de données accessible depuis 2017 au grand public, afin que ceux qui souhaitent évaluer leur bien immobilier sachent quels sont les prix de l’immobilier et des transactions immobilières enregistrées par l’Administration Fiscale. L’accès et l’utilisation du service PATRIM sont régis par les articles R107-B1 et R107-B2, créés par l’article 1 du décret n°2013-718 du 2 aout 2013.
Utilité
Le recensement des prix
L’ensemble des transactions immobilières est affiché dans cette base de données. Auparavant, elle n’était accessible :
- Qu’aux contribuables qui devaient faire estimer leur bien pour l’impôt sur la fortune, la succession ou les donations
- Qu’aux contribuables touchés par une procédure d’expropriation et de redressement de la valeur.
Une évaluation objective
Les particuliers peuvent obtenir les informations nécessaires sur les prix de l’immobilier. Les vendeurs fixent leurs prix conformément aux autres actes de cession enregistrés et les acheteurs peuvent vérifier si le prix du bien qu’ils souhaitent acquérir n’est pas trop élevé. Le risque de surévaluation et de mauvaise estimation est limité et on évite d’encourir un redressement fiscal.
Fonctionnement
Utilisation
Il faut se munir du numéro d’identification fiscale. La traçabilité des recherches est utile au bon fonctionnement du service et à la possibilité de vérifier si les conditions d’utilisation sont respectées. Une fois connecté au service, il faut entrer les éléments de recherche suivants :
- Localisation du bien
- Nombre de pièces
- Surface
- Type et superficie
Les résultats afficheront ainsi :
- Le prix de vente,
- L’étage
- L’année de construction
- L’adresse
- La référence cadastrale
- Le numéro de lot
- Le ratio prix/surface … des biens immobiliers qui sont semblables à celui dont vous souhaitez faire estimer la valeur.
Les étapes à suivre
- Il faut se rendre sur www.impots.gouv.fr
- Chercher l’onglet « particuliers » puis « rechercher transactions immobilières ».
- Se connecter à son compte fiscal
- Saisir les caractéristiques de son bien, le périmètre de recherche et la période de recherche
- La recherche avancée inclue des critères plus précis comme la date de construction, la situation locative, la présence d’un ascenseur…
- Comparer les différents résultats affichés pour trouver la bonne fourchette de prix.
Application pratique
Concrètement, il est difficile de trouver un bien qui sera exactement semblable à celui que vous souhaitez faire estimer. En effet, la méthode par comparaison vos permettra de voir le prix global du marché et non pas de fixer précisément celui de votre bien. Pour ce faire, il faut tenir compte des facteurs physiques (état, standing, confort, style architectural…), des facteurs juridiques (servitude, division…) et des facteurs financiers (rendement, valeur locative…).
Exemples d’estimation globale des prix
Un bien immobilier dans le IVème arrondissement de Paris
- Local industriel : entre 71 m² et 65 m², à 2 060 000 € (vente)
- Appartement de 3 pièces et de 70 m² à 13 000 € (vente)
- Appartement de 4 pièces de 74 m² à 14 000 € (vente)
Un bien immobilier dans le XVIème arrondissement de Paris
- Appartement de 6 pièces, 163 m² à 1 417 300 €
- Appartement de 2 pièces, 52 m² à 473 700 €
- Local industriel et commercial 16 m² à 515 000 €
Un bien immobilier à Nice
- Un appartement de 2 pièces, 56 m² à 690 000 €
- Un local industriel de 165 m² de 890 000 €
- Une dépendance à 50 000 €
Un bien immobilier à Courzieu
- Un pré de 2675 m² à 84 000 €
- Une terre de 2625 m² à 1050 €
- Des vergers de 2526 m² à 800 €
