Vous souhaitez vous lancer dans un viager ? Vous souhaitez mieux comprendre son principe et son contexte ? Il vous est fortement recommandé de visualiser le film culte qui porte le même nom que ce type de vente dans l’immobilier : Le Viager.
Présentation du film
Il s’agit du premier long-métrage du réalisateur et animateur TV, Pierre Tchernia. Sorti en 1972, il est considéré comme étant une drôle d’histoire pour une mauvaise affaire. Il relate l’histoire d’un homme âgé de 59 ans, prénommé Louis Martinet, qui au courant de 1930, vend en viager. Le bien immobilier en question n’est autre que sa petite maison sise à Saint-Tropez. Il l’a vendu au frère de son médecin traitant étant donné que ce professionnel de santé lui a pronostiqué qu’il ne lui restait plus que deux ans à vivre.
Cependant, quarante ans plus tard, le propriétaire qui est incarné par Michel Serrault, se voit fêter ses 100 ans. Cependant, Emile Galupeau, l’acheteur, sa femme et leur fils sont déjà décédés après avoir tenté de précipiter la mort de Louis Martinet maintes et maintes fois.
Toujours d’actualité, le film Le Viager met en avant avec quelques touches d’humour, les aléas de ce concept. C’est alors une belle opportunité pour revenir sur ce type de transaction immobilière et ses spécificités. Ceux-ci ont été présentés comme étant un jeu d’enfant au tout début du film en introduisant les notions de crédirentier/vendeur, débirentier/acheteur, rente, bouquet et aléa.
Le vendeur et son revenu régulier
Pour lui, le viager peut être un véritable complément de retraite. Dans le film, lorsque le médecin de l’homme sexagénaire l’a jugé vieux et usé. De ce fait, il lui a conseillé de prendre sa retraite. Il lui a alors répondu que cela ne va pas faire lourd.
Dans un tel contexte où l’espérance de vie a tendance à s’allonger, les retraites n’étant pas souvent à la hauteur des besoins, beaucoup de personnes se tournent vers la vente en viager pour pouvoir s’assurer d’un bon complément de revenu.
Si comme dans le long-métrage, étant donné que le vendeur n’a pas été marié et n’a aucune descendance, l’article 1973 du Code civil prévoit toutefois que la rente ait la possibilité d’être aussi constituée au profit d’un tiers.
- Rente à vie indexée : incarné par Serrault, le vendeur peut remercier le notaire rédigeant le contrat de rente viagère. Il peut aussi lui prodiguer des conseils sur l’indexation de celle-ci sur le cours du marché de l’aluminium. De nos jours, l’indexation se fait généralement sur la base de l’indice des prix à la consommation des ménages par mois dans le but de préserver le pouvoir d’achat du crédirentier tout en respectant l’équilibre qu’il y a entre les intérêts des deux parties ;
- Imposition modulée : à titre onéreux, les rentes viagères ont l’avantage de ne pas être soumises à l’impôt sur le revenu que pour une partie de leur montant. Par exemple, pour une personne âgée de 70 ans, c’est 70%. Si le personnage du film Le Viager était de notre époque, il aurait eu intérêt à attendre son soixantième anniversaire afin de vendre étant donné que la fraction imposable n’aurait été que de 40% au lieu de 50% à son 59è anniversaire.
Quels sont les aléas pour l’acquéreur ?
Il y a tout d’abord l’espérance de vie. De nos jours, le contrat pour une rente viagère entre les deux parties n’aurait pas pu être conclu. La vente en viager suppose en effet un aléa sur le tarif final de vente. Celui-ci dépend principalement de l’espérance de vie de la partie dite crédirentière. Son évaluation au moment de la signature du contrat doit être impossible.
La vente est en effet frappée de nullité dans le cas où le vendeur décède de la maladie dont il souffrait déjà à la signature, dans les 20 jours de la date de celle-ci. C’est également le cas si le vendeur quitte ce monde au-delà du délai de 20 jours et que l’acquéreur sait, lors de la conclusion à la vente, que sa mort est imminente. Dans cet article 1975 du Code Civil, le médecin traitant est ainsi visé, de manière directe. Il ne pouvait ignorer l’état de santé de son patient et conclure un contrat de rente viagère avec lui ou inciter son entourage à le faire.
Ensuite, il y a la transmission de la rente. Comme ce qui s’est passé dans ce film, la charge rentière est transmise aux héritiers. Pour la famille Galupeau, malheureusement, même le fils est mort avant monsieur Martinet. Pour information, la revente en viager est faisable dans le cas où le projet du débirentier est contrarié par la longévité du crédirentier.
